1. C’est l’article 84 de la loi du 28 décembre 2023 portant des dispositions fiscales diverses qui modifie l’article 53, CIR à partir de l’exercice d’imposistion 2024 (MB 29 décembre 2023, Ed. 2 – Numac :2023048795).

L’administration fiscale a publié aux annexes du Moniteur belge du 14 mars 2024, p. 32088, la circulaire 2024/C29 reprenant l’annexe 270 MLH à joindre à la déclaration fiscale pour conserver le droit à la déduction fiscale des loyers et avantages locatifs payés.

2. Désormais, le loyer et les avantages locatifs attribués pour un bien immobilier ainsi que les indemnités et les avantages attribués en vertu d’un droit réel d’usage (emphytéose, superficie, usufruit, servitude, etc.) sur un bien immobilier, ne peuvent plus être considérés comme des frais professionnels réels à partir de l’exercice d’imposition 2024 lorsque :

• le loyer et les avantages locatifs portent sur un bien immobilier dont le contrat de bail a été enregistré gratuitement
  ou
• l’obligaƟon, insérée à l’art. 307, par. 2/2, CIR, de joindre à la déclaration fiscale l’annexe 270 MLH pour ces loyers et les avantages locatifs, n’a pas été respectée.

3. Il y a lieu de rappeler que le but de cette modification législative n’est pas d’établir un cadastre des loyers ou de réaliser un contrôle des montants dépensés par une personne qui déduit les loyers à être de charge professionnelle, mais bien de mettre un terme à la déduction abusive des dépenses de loyer et avantages locatifs, qualifiées de professionnelles par le débiteur et considérées comme privées par le créancier (Chambre, DOC 55 3607/001, p. 62).

4. Lorsque l’administration constatait dans une déclaration fiscale une dépense de loyer, elle établissait une fiche transmise dans le dossier fiscal du créancier afin que le contrôleur de ce dernier vérifie dans quelle mesure ce loyer était bien déclaré. La modification intervenue a pour but d’automatiser cette démarche par une voie numérique et d’éviter que des créanciers propriétaires se voient imposer sur des loyers déduits par le débiteur en contradiction avec l’usage du bien.

5. L’objectif de cette mesure est d’assurer la transparence fiscale. Selon le ministre, il est important d’avoir une vue claire sur ces paiements pour pouvoir les qualifier de dépenses professionnelles (par exemple, des dépenses qui ne sont pas excessives) (Chambre, DOC 55 3607/005, p. 41). En outre, cela permettra d’améliorer l’efficacité de l’administration qui enverra alors moins de demandes de renseignements moins utiles puisque l’information sera disponible.

6. Cette modification législative qui a pour conséquence la non-déductibilité du loyer et des avantages locatifs payés doit permettrre au créancier, souvent un propriétaire privé particulier, qui a contracté de bonne foi un contrat de bail pour une habitation affectée exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule, de ne pas in fine être imposé sur le montant total du loyer et des avantages locatifs téellement perçus parce que son locataire affecte totalement ou parcellement, en contradiction avec le bail conclu, cette habitation à l’exercice d’une activité professionnelle. Le créancier du loyer et des avantages locatifs doit pouvoir n’être imposé que sur le revenu cadastral de l’immeuble ou partie d’immeuble, majoré de 40 %.

7. Une preuve de cette absence d’affectatation professionnelle résulte de la gratuité obtenue lors de l’enregistrement du bail d’habitation privée (art. 19, al. 1er, 1° et 3°, Code des droits d’enregistrement, Page 2/3 d’hypothèque et de greffe). Dans les autres cas, la formalité d’enregistrement entraine des droits dus. Raison pour laquelle, dès que l’enregistrement du contrat de bail a été réalisé gratuitement, aucun dépense du loyer payé ne peut être postulée à être de dépense professionnelle.

8. L’exception qui permet la déduction professionnelle des loyers qui ne sont pas issus d’un bail enregistré gratuitement est de déposer, en annexe de la déclaraction fiscale valable, une annexe 270 MLH. Cette annexe doit simplement permettre à l’administration fiscale de vérifier que la condition de déductibilité est respectée et n’a pas pour objectif de déterminer la manière dont le créancier du loyer et des avantages locatifs sera imposé. Il est donc totalement sans importance de connaitre ou déterminer la manière dont le créancier déclare
les sommes perçues.

9. L’annexe 270 MLH doit être complétée par bien immobilier et contenir les données
suivantes:

•  l’adresse complète du bien immobilier ou des biens immobiliers ;
•  le montant des indemnités locatives et des indemnités pour un droit réel d’usage (emphytéose, superficie, usufruit, servitude, etc.), payé ou attribué, par bien, au cours de la période imposable concernée ;
• lorsque le contribuable est une personne physique, son nom (tel que repris sur le bail), son NN si disponible, la partie des montants précités, déduits à être de frais professionnels
  réels ;
•  lorsque le contribuable est une personne morale, sa dénomination, son siège, son numéro BCE si disponible, le montant des indemnités locatives et des indemnités pour un droit réel d’usage (emphytéose, superficie, usufruit, servitude, etc.) sur un bien immobilier, déduit à être de frais professionnels au cours de la période imposable concernée ;
• les données d’identification du (des) loueur(s) ou de la (des) personne(s) concédant un droit réel d’usage (emphytéose, superficie, usufruit, servitude) sur le bien immobilier, bien par bien.

10. Lorsque le loyer et les avantages locatifs sont payés ou attribués à plusieurs personnes différentes, il y lieu de reprendre pour chaque personne la partie des montants attribués à chacun déduits à être de frais professionnels réels. Cette hypothèse ne concerne pas la manière dont le créancier du loyer déclare les montants perçus mais bien uniquement l’identité de la ou des personnes à qui le loyer et les avantages locatifs sont payés. Ces précisions sont issues des baux et rien d’autre.

11. Il est donc inutile de rechercher si le bien est loué meublé, si la location est déclarée en revenu immobilier court terme, long terme, si l’habitation est en copropriété volontaire ou forcée, si le créancier déclare les revenus en partie 1 ou en partie 2, etc. Lorsque le contribuable dispose uniquement des données de la personne créancière, à qui il paie ou attribue, il suffit qu’il mentionne les données d’identification de cette personne. Cette solution doit rencontrer la quasi unanimité des cas. Il n’est donc pas nécessaire de prouver comment le créancier déclare ce loyer pour que le loyer soit une dépense professionnelle déductible. Ceci d’autant que certaines indemnités ne sont pas légalement imposables. 

12. Le contribuable n’a aucun pouvoir de police ou de contrôleur fiscal pour déterminer la manière dont le créancier du loyer ou des avantages locatifs déclarent les sommes perçues.
A nouveau, ce n’est pas du tout le but de cette modification législative qui est essentiellement dans le cadre de la communication d’une information entre les dossiers de l’administration.

13. Afin de respecter le RGPD, le dernier alinéa de l’article 307 par. 2/2, CIR, donne une habilitation légale aux contribuables locataires ou titulaires d’un droit immobilier pour communiquer au SPF Finances le numéro d’identification au registre national du créancier ou de la personne qui a accordé le droit immobilier. 

14. Les réponses aux questions posées par des membres ITAA peuvent être formulées ainsi :

a) En cas de loyer dont une partie est requalifiée en revenu professionnel (une partie figure sur le 325/20), doit-on noter le TOTAL payé ou seulement la partie non requalifiée.
– en cas de bail de location meublée (mais sans ventilation notée dans le contrat), doit-on ne reprendre que les 60% (ce qui est à déclarer en revenus immobiliers par le propriétaire – car 40% est censé représenter la location mobilière en IPP).
 Ou doit-on noter le TOTAL payé (les 100%) ?
Réponse : le total des 100% payés.

b) en cas de location par des propriétaires mariés et figurant tous les 2 comme bailleurs sur le contrat (mais dont on ne connaît pas le régime matrimonial). Il convient de rédiger 2 lignes sur le 270 (2 loueurs), mais quel montant noter
dans la colonne « montant payé ou attribué » ? Car , sans le régime matrimonial, on ne sait pas si ce sera 50/50 pour LEUR répartition en IPP (il se pourrait par exemple que ce soit un bien commun mais acheté par Mme à 30% et par Mr à 70%).
Et donc si contrat de séparation de bien chez eux, comment déclarer sur le 270 MLH ? Peut-on faire simplement 50% à Mme et 50% à Mr (ce qui ne correspondra alors PAS à leur déclaration IPP) ?
Réponse : le total des 100% payés avec la déclaration de la personne qui est le titulaire du compte du paiement en vertu du contrat de bail.